La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario viene a fijar, entre otros aspectos, que los gastos de tasación se atribuirán al cliente a partir de la  entrada en vigor de esta ley; resolviendo el Tribunal Supremo que todos los préstamos formalizados con anterioridad, incumben al banco y no al consumidor.

Debido a la falta de precisión de la legislación anterior, los bancos incluyeron durante años en sus préstamos una cláusula en virtud de la que imputaba el pago de todos los gastos de formalización de hipoteca a cargo del cliente. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró esta cláusula abusiva y por lo tanto nula, pero faltaba concretar en qué proporción debían abonarse dichos gastos entre el consumidor y los bancos, circunstancia que ya ha quedado zanjada con esta sentencia del TJUE de octubre de 2020.

De esta forma, el Tribunal Supremo en su comunicado informa que   “los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales. Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores”.

Se trata de una importante noticia que desde los despachos de abogados veníamos reclamando, junto a otras muchas cuestiones frente a las prácticas bancarias que supone una victoria para los consumidores, fundamentalmente cuando venimos de varias sentencias de este mismo Tribunal contrarias a los intereses de los hipotecados, como la dictada en relación al IRPH, los acuerdos de novación por cláusula suelo, o la consideración de prescripción de acción de restitución por algunas Audiencias Provinciales.

Esperemos que las Entidades bancarias no obliguen a los consumidores a interponer demandas ante los Juzgados, y hagan posible las soluciones extrajudiciales, colaborando del mismo modo a que no se saturen aún más los Juzgados especiales sobre la materia. Desde Abogados Torrevieja, nos ponemos a la disposición de todos nuestros clientes para lograr la devolución de los gastos de tasación de sus préstamos hipotecarios.

Fruto de este aplazamiento, se suelen aplicar unos intereses remuneratorios muy elevados, con lo que el pago de la cuota establecida podría inducir a error en el consumidor, que pensaría que está amortizando el capital del que ha dispuesto, cuando en realidad, está pagando un alto porcentaje de intereses, comisiones otros gastos repercutibles (seguros… etc), y la amortización del capital se produciría en un tiempo muy prolongado, entrando en una espiral de endeudamiento muy seria porque la deuda no disminuye e incluso en algunos casos aumenta.

Y es que las tarjetas revolving funcionan como un crédito al consumo, y los intereses superan el 25% TAE en muchos casos, y el 20% TAE en la práctica totalidad de ellas, y es este interés tan elevado el que hace que se considere un crédito usurario y pueda ser objeto de reclamación.

¿QÚE ESTABLECE LA RECIENTE SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO 149/2020 DE 4 DE MARZO?

Marca lo que puede considerarse un interés normal y declara usurario el tipo de interés utilizado por la Entidad bancaria o financiera cuando supera aproximadamente el 20% (interés medio de las tarjetas de crédito y de las tarjetas revolving), por ser superior al elaborado por el Banco de España y claramente desproporcionado. Y es que las tarjetas con intereses superiores al 25% tienen muchas posibilidades de éxito en caso de reclamación, ya que cuentan con el respaldo de esta sentencia. Del mismo modo abre la vía de declaración de nulidad del contrato además de al estudio del carácter de usurario del interés remuneratorio, a ser objeto de un control de transparencia sobre cómo se estipuló el tipo de interés, y si el consumidor conocía las consecuencias jurídicas y económicas de la contratación de dicho producto, que debe ser calificado como complejo; debiendo valorarse las circunstancias especiales de este tipo de préstamos si convierten al deudor en un deudor cautivo del préstamo.

¿QUÉ SE PUEDE RECLAMAR Y CUÁNTO?

Será objeto de reclamación las cantidades abonadas de más hasta la fecha. El importe dependerá del límite de crédito solicitado y de las cuotas mensuales a devolver, pudiéndose reclamar todo lo que se ha pagado a la entidad más allá del dinero efectivamente prestado, y por supuesto, con los correspondientes intereses legales.

¿CUÁL ES EL CRITERIO DE LOS TRIBUNALES?

Existen resoluciones de 43 audiencias provinciales sobre la nulidad del contrato de tarjetas revolving, y 31 hay resuelto a favor del consumidor y 12 en contra. Sin embargo, a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2020, entendemos que se unificará la línea jurisprudencial y que por tanto las sentencias deberían seguir en la línea establecida por nuestro Alto Tribunal.

TARJETAS REVOLVING MÁS CONOCIDAS

• Tarjeta Wizink – Tarjeta Affinity Card
• Tarjeta Barclaycard Tarjeta Cetelem
• Tarjeta Oney Alcampo
• Tarjeta Carrefour Pass Tarjeta IKEA
• Tarjeta Bankinter Obsidiana (Bankintercard) Tarjeta Citibank
• Tarjeta BBVA A Tu Ritmo – Tarjeta Caixabank Oro y Caixabank Go
• Tarjeta BBVA Después – Tarjeta El Corte Inglés Tarjeta Santander Consumer Finance
• Tarjeta MBNA/EVO Finance
• Tarjeta Vodafone
• Visa Eroski Red

Además, también hay créditos de tipo revolving que se comercializan como líneas de crédito sin tarjeta física, como es el caso de algunos de los comercializados por financieras como Cofidis, Vivus o Creditea.

Abogados Torrevieja

La normativa que decreta el Estado de Alarma nada regula sobre la materia.

¿Nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor?        

Se entiende por FUERZA MAYOR aquellos acontecimientos extraordinarios involuntarios, imprevisibles, inevitables y externos a las partes que tienen como resultado que el deudor no pueda cumplir con aquello a lo que se obligó.

Su regulación se encuentra en el artículo 1105 del código civil que indica “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que previstos fueran inevitables”.

Por su parte el artículo 1184 del código civil regula: “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible “.

A la vista de lo indicado parece evidente que nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor por ser el Estado de Alarma un acontecimiento externo, imprevisible, extraordinario, involuntario e inevitable, que sin duda puede tener influencia en determinadas relaciones contractuales y en el cumplimiento de las obligaciones de los contratos.

¿La fuerza mayor permite al arrendatario dejar de pagar la renta?

Tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, solo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias (Sentencia del tribunal supremo de 19 de mayo de 2015).

En definitiva tratándose el pago de la renta de una obligación pecuniaria, no es posible su exoneración por fuerza mayor e incluso por caso fortuito.

¿Podría aplicarse la cláusula o regla rebus sic stantibus?

En determinados contratos de arrendamiento de local podría resultar la aplicación de esta cláusula que permite que una de las partes del contrato exonere o reduzca el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato por su carácter imprevisible y que hace excesivamente oneroso o irrazonable mente desproporcionada su obligación.           

¿Qué requisitos precisa dicha cláusula?

La jurisprudencia ha definido como presupuestos imprescindibles para la aplicación de dicha doctrina los siguientes:

1. Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
2. Desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones.
3. Que todo ello acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles 
4. No imputabilidad del cambio de circunstancias a los contratantes.
5. No asunción del riesgo a uno de los contratantes.
6. Que carezca de otro medio para remediar y salvar el perjuicio.

En determinados contratos de arrendamiento, la declaración del estado de alarma, impide a los arrendatarios la apertura de sus establecimientos al público, lo que en algunos casos puede dar lugar a la ausencia absoluta de ingresos (por ejemplo un bar o un restaurante). Es por ello, por lo que, en determinados casos, se cumplirían todos y cada uno de los requisitos exigidos para aplicar en la cláusula rebus sic stantibus.

¿La aplicación de la cláusula o regla rebus sic stantibus es automática?

NO. Dicha cláusula, no es en absoluto de aplicación automática a todos los contratos de arrendamiento, en particular los de arrendamiento de uso distinto de vivienda, locales comerciales, oficinas, alquiler de temporada etc.

Es necesario analizar caso por caso.

Como se ha indicado antes, este tipo de contratos se rigen principalmente por la voluntad de las partes expresada en el contrato también habrá que atender a la duración pactada en los contratos y detectar posibles acuerdos que se hubieran incluido para dar respuesta a situaciones sobrevenidas. 

¿Qué efectos puede tener la aplicación de la cláusula o regla rebus sic stantibus?

Los efectos pueden ser variados, destacando la suspensión del contrato lo que incluiría la no obligación de abono de la renta o la rebaja de la renta.

Podría, incluso dar lugar a la resolución del contrato, si el mismo deviniera de imposible cumplimiento o se frustrara la finalidad del mismo.

¿A que acuerdos pueden llegar el arrendador y arrendatario?

Estos pueden ser muy variados, pudiendo ser:

1. Suspensión del pago de la renta durante un periodo
2. Rebaja temporal de la renta
3. Fraccionar y aplazar la renta
4. Ampliar el plazo de duración del contrato
5. Actualizar la renta pasado el Estado de Alarma
6. Resolver el contrato

¿Puede el arrendatario aplicar la cláusula o regla rebus sic stantibus unilateralmente?

No resulta aconsejable.

Como se ha indicado son muchas las circunstancias a analizar. Adoptar una medida unilateral sin el consentimiento del arrendador, puede dar lugar a un posterior juicio de desahucio, por lo que no debe de adaptarse este tipo de medidas, al menos, si el asesoramiento legal oportuno.

Siempre es recomendable un acuerdo entre arrendador y arrendatario.

¿Y qué pasa si el arrendador se niega a llegar a cualquier tipo de acuerdo?

Previo el asesoramiento oportuno, podría instarse en el juzgado un procedimiento judicial a fin de que reconozca la concurrencia de los requisitos de la cláusula rebus sic stantibus y se adopten medidas tales como la suspensión del contrato o la disminución de la renta.

¿Qué puedo hacer si el arrendatario deja de pagarme la renta de forma unilateral?

Si no es posible llegar a un acuerdo, se podría entablar un juicio de desahucio una vez levantada la suspensión acordada de la mayor parte de los procedimientos judiciales.

En este caso, podríamos encontrarnos con el hecho de que el arrendatario hubiera interpuesto a su vez y con antelación un juicio para determinar la aplicación o no de la cláusula rebus sic stantibus. De ser así el desahucio podría verse paralizado por la llamada litispendencia, hasta que se resolviera el pleito instado por el arrendatario.

En este caso, la viabilidad del desahucio quedaría comprometida por la estimación o no de la demanda del arrendatario.

¿Qué efectos fiscales puede tener la condonación total o parcial de rentas?

A esta cuestión respondió la Consulta Vinculante V0164-16, de 19 de enero de 2016 de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas. En principio, la condonación de rentas, sin modificar el contrato, no exime de liquidar el IVA. Si la condonación es total, no se efectuarán retenciones de IRPF.

De llegar a un acuerdo entre arrendador y arrendatario, resulta importante documentar dicho acuerdo, modificando o suspendiendo el contrato, a fin de evitar o paliar sus consecuencias fiscales.