La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario viene a fijar, entre otros aspectos, que los gastos de tasación se atribuirán al cliente a partir de la  entrada en vigor de esta ley; resolviendo el Tribunal Supremo que todos los préstamos formalizados con anterioridad, incumben al banco y no al consumidor.

Debido a la falta de precisión de la legislación anterior, los bancos incluyeron durante años en sus préstamos una cláusula en virtud de la que imputaba el pago de todos los gastos de formalización de hipoteca a cargo del cliente. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró esta cláusula abusiva y por lo tanto nula, pero faltaba concretar en qué proporción debían abonarse dichos gastos entre el consumidor y los bancos, circunstancia que ya ha quedado zanjada con esta sentencia del TJUE de octubre de 2020.

De esta forma, el Tribunal Supremo en su comunicado informa que   “los consumidores tienen derecho a la restitución de todos los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad, gestoría y tasación, así como de la mitad de los gastos notariales. Solo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en el que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, corre a cargo de los consumidores”.

Se trata de una importante noticia que desde los despachos de abogados veníamos reclamando, junto a otras muchas cuestiones frente a las prácticas bancarias que supone una victoria para los consumidores, fundamentalmente cuando venimos de varias sentencias de este mismo Tribunal contrarias a los intereses de los hipotecados, como la dictada en relación al IRPH, los acuerdos de novación por cláusula suelo, o la consideración de prescripción de acción de restitución por algunas Audiencias Provinciales.

Esperemos que las Entidades bancarias no obliguen a los consumidores a interponer demandas ante los Juzgados, y hagan posible las soluciones extrajudiciales, colaborando del mismo modo a que no se saturen aún más los Juzgados especiales sobre la materia. Desde Abogados Torrevieja, nos ponemos a la disposición de todos nuestros clientes para lograr la devolución de los gastos de tasación de sus préstamos hipotecarios.

Fruto de este aplazamiento, se suelen aplicar unos intereses remuneratorios muy elevados, con lo que el pago de la cuota establecida podría inducir a error en el consumidor, que pensaría que está amortizando el capital del que ha dispuesto, cuando en realidad, está pagando un alto porcentaje de intereses, comisiones otros gastos repercutibles (seguros… etc), y la amortización del capital se produciría en un tiempo muy prolongado, entrando en una espiral de endeudamiento muy seria porque la deuda no disminuye e incluso en algunos casos aumenta.

Y es que las tarjetas revolving funcionan como un crédito al consumo, y los intereses superan el 25% TAE en muchos casos, y el 20% TAE en la práctica totalidad de ellas, y es este interés tan elevado el que hace que se considere un crédito usurario y pueda ser objeto de reclamación.

¿QÚE ESTABLECE LA RECIENTE SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO 149/2020 DE 4 DE MARZO?

Marca lo que puede considerarse un interés normal y declara usurario el tipo de interés utilizado por la Entidad bancaria o financiera cuando supera aproximadamente el 20% (interés medio de las tarjetas de crédito y de las tarjetas revolving), por ser superior al elaborado por el Banco de España y claramente desproporcionado. Y es que las tarjetas con intereses superiores al 25% tienen muchas posibilidades de éxito en caso de reclamación, ya que cuentan con el respaldo de esta sentencia. Del mismo modo abre la vía de declaración de nulidad del contrato además de al estudio del carácter de usurario del interés remuneratorio, a ser objeto de un control de transparencia sobre cómo se estipuló el tipo de interés, y si el consumidor conocía las consecuencias jurídicas y económicas de la contratación de dicho producto, que debe ser calificado como complejo; debiendo valorarse las circunstancias especiales de este tipo de préstamos si convierten al deudor en un deudor cautivo del préstamo.

¿QUÉ SE PUEDE RECLAMAR Y CUÁNTO?

Será objeto de reclamación las cantidades abonadas de más hasta la fecha. El importe dependerá del límite de crédito solicitado y de las cuotas mensuales a devolver, pudiéndose reclamar todo lo que se ha pagado a la entidad más allá del dinero efectivamente prestado, y por supuesto, con los correspondientes intereses legales.

¿CUÁL ES EL CRITERIO DE LOS TRIBUNALES?

Existen resoluciones de 43 audiencias provinciales sobre la nulidad del contrato de tarjetas revolving, y 31 hay resuelto a favor del consumidor y 12 en contra. Sin embargo, a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de marzo de 2020, entendemos que se unificará la línea jurisprudencial y que por tanto las sentencias deberían seguir en la línea establecida por nuestro Alto Tribunal.

TARJETAS REVOLVING MÁS CONOCIDAS

• Tarjeta Wizink – Tarjeta Affinity Card
• Tarjeta Barclaycard Tarjeta Cetelem
• Tarjeta Oney Alcampo
• Tarjeta Carrefour Pass Tarjeta IKEA
• Tarjeta Bankinter Obsidiana (Bankintercard) Tarjeta Citibank
• Tarjeta BBVA A Tu Ritmo – Tarjeta Caixabank Oro y Caixabank Go
• Tarjeta BBVA Después – Tarjeta El Corte Inglés Tarjeta Santander Consumer Finance
• Tarjeta MBNA/EVO Finance
• Tarjeta Vodafone
• Visa Eroski Red

Además, también hay créditos de tipo revolving que se comercializan como líneas de crédito sin tarjeta física, como es el caso de algunos de los comercializados por financieras como Cofidis, Vivus o Creditea.

Abogados Torrevieja

ACOREO es una entidad europea fundada en España para defender y proteger a los perjudicados por prácticas abusivas de bancos, corporaciones, Administraciones Públicas y entidades privadas.

ACOREO tiene una importante presencia en demandas de cláusulas suelo, gastos de hipoteca, IRPH, cuotas participativas de la CAM, acciones del Banco Popular y valores del Santander, reclamación de plusvalías municipales.

El acto finalizará con la entrega de unos cheques recuperados a seis asociados de Torrevieja y la Vega Baja, de las antiguas Cuotas Participativas CAM, por un importe superior a 50.000€, constituyendo un gran éxito para el despacho Abogados Torrevieja y la asociación. La acción para reclamar las participativas de la CAM expira el próximo 31 de marzo.

El índice de Sentencias Positivas es de un 98 %.

Más información:

www.acoreo.org

www.abogadostorrevieja.es

Nuestro despacho “Abogados Torrevieja” y Francesc García Rafanell, presidente de ACOREO “Asociación para la Defensa de los Derechos de los Consumidores” explicaremos las últimas novedades para recuperar el dinero invertido en productos bancarios así como cláusula suelo, gastos hipotecarios y plusvalías, con una charla informativa gratuita, en la Sociedad Cultural “Casino de Torrevieja” el martes 27 de febrero a las 19.30h.

Hasta ahora, la justicia había acogido la nulidad de los gastos de Registro de la Propiedad y, casi de forma mayoritaria, la de los gastos de notaría, gracias a la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre. Pero no ocurría lo mismo en el caso del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que normalmente representa más del 70% de los gastos a abonar por el hipotecado, de ahí la novedad e importancia de la sentencia.

Todo ello se fundamenta en la resolución del Supremo mencionada, que confirma la nulidad de determinados gastos de formalización de préstamos hipotecarios, por considerarlos abusivos y beneficiar a los bancos en exclusiva, pero no concretaba las consecuencias jurídicas de tal declaración de nulidad.

En el caso de los gastos de Registro de la Propiedad y de Notaría, ambos del ámbito exclusivamente civil, apenas había lugar a dudas, no tanto así en el caso del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que al estar regulado por un reglamento tributario, el cual considera adquirente al solicitante del préstamo, quedaba al libre arbitrio de cada juzgado.

Así, esta sentencia pionera abre, a través de un giro en la argumentación jurídica, la vía a la reclamación judicial del mencionado tributo. El juzgado interpreta la obligatoriedad del abono del impuesto por parte de la entidad financiera.

Según dicta la resolución, la cláusula quinta de la escritura, que impone al prestatario la obligación de pagar los gastos de notario, registro, impuesto de actos jurídicos documentados y gastos pre-procesales o procesales, “debe ser declarada nula por abusiva, condenándose a la demandada al pago a la parte actora de dichos gastos (…) más los intereses legales desde la fecha de su pago”.

Sin necesidad de aportar facturas

Esta sentencia ayudaría, además, a miles de afectados que no tienen las facturas que en su día abonaron por los gastos de constitución, las cuales aun pidiéndolas al banco o a la notaría no les fueron facilitadas por los mismos, ya que se trata de un caso de este tipo y el juez dictamina que no es necesario aportar la documentación, pues los cálculos de estos gastos se realizarán en ejecución.

El juzgado establece además la nulidad de otras cláusulas como vencimiento anticipado, limitación al tipo de interés (conocida popularmente como cláusula suelo) e intereses de demora.

Será el próximo jueves 1 de junio a las 20.00h, en la Sociedad Cultural “Casino de Torrevieja”, cuando los torrevejenses podrán resolver, de forma gratuita, todas sus dudas respecto a la situación de sus hipotecas y productos bancarios a través de la Asociación para la Defensa de los Derechos de los Consumidores (APDEF), con su presidente Francesc García Rafanell y los representantes en Torrevieja, el despacho “Abogados Torrevieja” y su letrada titular Vanesa Ruiz Aranda.

APDEF es una entidad europea fundada en España para defender y proteger a los perjudicados por prácticas abusivas de bancos, corporaciones, Administraciones Públicas y entidades privadas. Actualmente cuenta con 8000 asociados, 7.000 demandas en los juzgados españoles y tiene delegaciones en España, Andorra, Francia e Italia.

APDEF fue la primera asociación de afectados que reclamó a BANKIA por la venta de acciones, consiguiendo que la entidad restituyera extrajudicialmente el 100% del valor de estas acciones. Además ha sido  la primera Asociación que ha conseguido Sentencias estimatorias en España por el fraude de las emisiones contaminantes de Volkswagen y actualmente representa a  más de 500 afectados por la automovilística en España.

APDEF tiene una importante presencia en demandas de cláusulas suelo, gastos de hipoteca, IRPH, cuotas participativas de la CAM, valores Santander y Popular necesariamente convertibles, reclamación de plusvalías municipales y prestación por maternidad.

Según datos de la Asociación, en España hay 1,5 millones de “cláusulas suelo” activas y más de 12 millones de hipotecas susceptibles de reclamación por los abusivos gastos hipotecarios que conllevan. La entidad calcula que son 550.000 los afectados por la plusvalía municipal y estima en 2,5 millones el número de madres que pueden reclamar la devolución del IRPF de la prestación de maternidad.

APDEF efectúa reclamaciones individuales dando un esmerado servicio a cada uno de sus asociados.

Su índice de Sentencias Positivas es de un 98 %.

Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

¿Qué gastos se pueden reclamar?

1.- Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad únicamente respecto a la Hipoteca. Con respecto a esto, declara el Tribunal Supremo que dichos gastos atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho, siendo el que tiene el interés principal, el prestamista (Banco).

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

2.- Gastos de Gestoría por la tramitación de dicha escritura de préstamo.

3.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sostiene el Tribunal Supremo que el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

¿Cómo hay que actuar?

El primer paso es acudir al defensor del cliente de la entidad bancaria correspondiente mediante la negociación extrajudicial, antes de optar por la vía judicial.

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación sin respuesta, o habiendo recibido una espuesta negativa, se deberá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial solicitando la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, incluyendo en este caso los intereses generados y las costas procesales. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué PLAZO hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

• Hipotecas todavía vigentes: cuatro años desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019.

• Hipotecas totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación sólo si su pago se hizo con posterioridad al 23 de Diciembre de 2011 (dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015)

¿Qué me va a costar todo el trámite?

1º. Las consultas son gratuitas. Abogados Torrevieja estudiará su caso gratuitamente antes de efectuar la reclamación

2º. El inicio del trámite, que incluye la reclamación extrajudicial y judicial, tiene un coste de 200€ para cubrir todos los gastos del proceso: poder notarial, procurador, etc.

3º. Si tras la reclamación extrajudicial y sin necesidad de acudir al juzgado, se alcanza un acuerdo con el Banco, este Despacho cobrará un 15% de lo que el cliente obtenga.

4º.- Si acudiéramos al juzgado podrían ocurrir tres situaciones:

• Que el Juzgado estimara la demanda y condenara al Banco a pagar las cantidades que se reclaman y todas las costas procesales; el cliente percibirá la TOTALIDAD del importe SIN PORCENTAJE sobre el capital para este despacho.

• Que el Juzgado estimara la demanda pero mantuviera que ambas partes corrieran con sus propios gastos del proceso; en este caso, el cliente percibirá la totalidad del importe al que haya salido condenado el banco debiendo abonar a este despacho el 15% de la cantidad obtenida.

• Que el Juzgado desestimara nuestra reclamación, en cuyo caso el cliente no tendría que abonar honorarios de letrado y procurador, siendo suficiente con el pago inicial para cubrir todos los gastos.

No dude en informarse correctamente de los pasos que debe seguir, porque su dinero no es del banco.

¿Qué es la cláusula suelo?

La cláusula suelo es una “imposición hipotecaria” que establece un mínimo a pagar en las cuotas mensuales de su hipoteca, aunque los intereses pactados sean inferiores. Consiste en una auténtica cláusula abusiva bancaria con la que “engorda ilegalmente” los intereses que debemos pagar por nuestra hipoteca.

Un ejemplo sería la existencia de una hipoteca con una cláusula suelo de 3%, que si no se aplicara dicha cláusula suelo, se abonaría al resultado de aplicar al índice de referencia, el diferencial pactado, pudiendo ser 1% o 1,5%, pero como consecuencia de aplicar dicha cláusula suelo, se le aplicará siempre un mínimo de 3%.

¿Tengo cláusula suelo en mi hipoteca??

Para saber si se aplica la cláusula suelo en tu hipoteca, es importante revisar la escritura del préstamo hipotecario, intentando identificar expresiones tales como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable” y a continuación aparecerá si existe un interés suelo y techo (mínimo y máximo).

Otra forma de conocer si te están aplicando dicha cláusula, es acudiendo al recibo que emite el banco todos los meses con la cuota hipotecaria. Si, con carácter general, no has apreciado una rebaja en la cuota de tu hipoteca a partir del 2009, en algún momento, es más que probable que tengas incluida la cláusula suelo.

¿Qué hay que hacer para eliminar la cláusula suelo y/o recuperar el exceso pagado por aplicación de dicha cláusula?

Sólo podrás reclamar cuando no hayas sido informado por la entidad bancaria correctamente de  las consecuencias de tener una Cláusula Suelo en tu hipoteca, es decir, que se haya actuado por parte del banco con falta de transparencia.

Una vez identificada su existencia, se debe iniciar una negociación extrajudicial con la entidad bancaria, mediante la emisión de la oportuna reclamación. Si en el plazo de tres meses no se obtiene respuesta alguna, o bien la respuesta que se obtiene no es satisfactoria, no existe otra vía que acudir a instancias judiciales.

Nuestro despacho puede ayudarle tanto en la redacción del documento de reclamación extrajudicial frente la entidad bancaria como en la defensa de su acción ante los Juzgados.

En el caso que el procedimiento llegue a los Juzgados, este despacho solicita la devolución íntegra de la cantidad injustamente abonada en aplicación de dicha cláusula, los intereses generados desde su oportuna aplicación, así como la condena en costas a su banco, debiendo pagar éste los honorarios de abogado y procurador que se hayan generado.

En la actualidad, el 100% de los procedimientos que han llegado a los Juzgados, han sido ganados por nuestro despacho.

¿Qué pasa si la hipoteca se solicitó a nombre de una empresa?

Pueden reclamar todas las personas físicas y jurídicas –empresas– por falta de transparencia en la información sobre las implicaciones de la Cláusula Suelo.

¿Qué me va a costar todo el trámite?

1º. Las consultas son gratuitas. Abogados Torrevieja estudiará su caso gratuitamente antes de efectuar la reclamación.

2º. En el supuesto que consigamos la anulación de la cláusula suelo y devolución de las cantidades, tras la negociación extrajudicial sin acudir a los Juzgados para su reclamación, sólo le costará el importe de 100,00€.

3º. En el supuesto que tengamos que acudir a los Juzgados para conseguir nuestro propósito, reclamaremos al banco la cantidad que le han cobrado injustamente, más los intereses generados y la condena en costas. Por este trámite el Letrado y Procurador cobrarán íntegramente del banco si resultara condenado a las costas procesales + 8% de la cantidad que usted perciba, debiendo adelantar únicamente el importe de 200,00€ como provisión de fondos al inicio del proceso.

No dude en informarse correctamente de los pasos que debe seguir, porque su dinero no es del banco y tiene derecho a recuperarlo.

El Juzgado de Primera Instancia número 7 de Sabadell en el procedimiento Juicio Verbal 1233/2015 ha dictado sentencia por la que un vecino de la pedanía de “La Aparecida” en Orihuela y su esposa, que contrataron el producto de las CUOTAS PARTICIPATIVAS DE LA CAM sirviéndose para ello del engaño de la antigua Caja de Ahorros del Mediterráneo (ahora Banco Sabadell), van a recibir del Banco Sabadell la cantidad íntegra que pagaron, así como los intereses que contrataron y no percibieron.

Esta es la primera sentencia del año de las más de 30 demandas interpuestas de diversas cuantías, pertenecientes a nuestra comarca de la Vega Baja, que nos reafirma más en el hecho de que el Banco Sabadell es ABSOLUTO RESPONSABLE de la contratación de las CUOTAS PARTICIPATIVAS DE LA CAM, debiendo descartar la falsa creencia difundida por el Banco Sabadell de que éstos carecen de responsabilidad al respecto.

Esperamos que este hecho anime a los afectados a seguir reclamando el dinero que depositaron en la antigua CAM con la denominación de CUOTAS PARTICIPATIVAS, por haber contratado un producto engañoso para disponer de sus ahorros.

Las cuotas participativas de la CAM se empezaron a emitir en 2008, se colocaron a 55.000 pequeños inversores y a través de su venta la Caja de Ahorros del Mediterráneo recogió 292 millones de euros. En diciembre de 2011 las cuotas participativas dejaron de tener valor y se suspendió su cotización en bolsa y en diciembre del mismo año Banco Sabadell se la adjudicó por un euro.

El perfil de los afectados por este producto financiero es muy parecido al de las preferentes y el de las acciones a Bankia, ya que no son importes muy elevados, entre 6.000 y 12.000 euros y la mayoría es gente mayor de más de 60 años, siendo clientes de la CAM durante muchos años, de los cuales abusaron de su exceso de confianza no pensando nunca que podían perder todo lo invertido, utilizando el engaño, al recibir información insuficiente y bajo condiciones que no se correspondían con la realidad del producto.

Nuestro despacho, ABOGADOS TORREVIEJA, colabora activamente con la Asociación de Perjudicados de Entidades Financieras (APDEF), asociación nacional que tiene como objetivo defender y proteger los perjudicados por prácticas abusivas de bancos y cajas.

APDEF fue la primera asociación de afectados española que reclamó en Bankia por la venta de acciones de julio de 2011, consiguiendo que la entidad restituyera extrajudicialmente el 100% del valor de estas acciones a más de setenta de sus socios, con un valor de 1, 4 millones de euros.

Actualmente, está preparando la presentación de 1.000 nuevas demandas en los diferentes partidos judiciales españoles, consiguiendo por vía judicial un centenar de sentencias que castigan a Bankia por la venta de sus acciones en varias provincias españolas.

Además, APDEF ha sido también la primera asociación en ganar una sentencia contra Banco Santander por Valores Santander. APDEF atiende también afectados por preferentes y subordinadas, cláusulas suelo hipotecarias y otros productos bancarios tóxicos.

Según el presidente de la Asociación de Perjudicados de Entidades Financieras, Francisco García Rafanell, “la reclamación individual y personalizada es la vía más sólida para que el pequeño ahorrador pueda recuperar su dinero, ya que las grandes demandas, las colectivas, ralentizan los procesos y se perjudica a los afectados que no ven el final del camino”.

Del mismo modo, las demandas individuales contra la entidad bancaria siguen un proceso que dura entre 6 y 7 meses, mientras que las colectivas “tardan mucho en resolverse y su procedimiento es más complicado”.

En base a todo ello, os comunicamos que nuestro despacho profesional, ABOGADOS TORREVIEJA, es directo colaborador de la Asociación APDEF en clara defensa del afectado por la contratación de Cuotas Participativas de la CAM.

Y es que, hay épocas en las que los gastos aumentan en mucha mayor medida que los ingresos familiares, impidiéndonos hacerles frente y no viendo otra salida que acudir a estos instrumentos de crédito altamente peligrosos; cuyo sistema que en un primer momento nos servirá para tapar otras deudas, nos llevará posiblemente al DESASTRE.

Existe un falta de regulación específica y profunda sobre estos créditos que ha fomentado la aparición de pequeños “kioscos financieros” donde se ofrecen este tipo de falsas ayudas, y nos la ofrecen como la única solución a través de la televisión e Internet fundamentalmente.

Si no se dispone de dinero para afrontar una deuda, posiblemente recurrir a un microcrédito tampoco ssea una solución puesto que en escasos 30-90 días tendrá que devolver la cantidad prestada con unos intereses de hasta el 35% del importe, lo que EMPEORARÁ LA SITUACIÓN DEL CONSUMIDOR. Es muy probable que si no tienen 300€ hoy, casi con seguridad no van a tener 600€ dentro de 30 ó 60 días

Pero todo esto podría ir a peor, y es que cuando el consumidor no devuelve la cantidad pactada en el plazo estipulado, entran en escena la aplicación de ELEVADAS COMISIONES e INTERESES, todos ellos cercanos a la USURA.

Busque asesoramiento antes de contratar estos productos en ABOGADOS TORREVIEJA.