Foto Estado de Alarma

ARRENDAMIENTOS LOCALES NEGOCIO EN ESTADO DE ALARMA

La situación de Estado de Alarma está suponiendo, en unos casos, la prohibición de desarrollar la actividad temporalmente en el local arrendado y en otros, un desplome la facturación del negocio. Ambas situaciones son ajenas al arrendador y el arrendatario, pero sin duda influyen en la relación contractual que une a ambos.

La normativa que decreta el Estado de Alarma nada regula sobre la materia.

¿Nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor?        

Se entiende por FUERZA MAYOR aquellos acontecimientos extraordinarios involuntarios, imprevisibles, inevitables y externos a las partes que tienen como resultado que el deudor no pueda cumplir con aquello a lo que se obligó.

Su regulación se encuentra en el artículo 1105 del código civil que indica “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que previstos fueran inevitables”.

Por su parte el artículo 1184 del código civil regula: “También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible “.

A la vista de lo indicado parece evidente que nos encontramos ante un supuesto de fuerza mayor por ser el Estado de Alarma un acontecimiento externo, imprevisible, extraordinario, involuntario e inevitable, que sin duda puede tener influencia en determinadas relaciones contractuales y en el cumplimiento de las obligaciones de los contratos.

¿La fuerza mayor permite al arrendatario dejar de pagar la renta?

Tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, solo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias (Sentencia del tribunal supremo de 19 de mayo de 2015).

En definitiva tratándose el pago de la renta de una obligación pecuniaria, no es posible su exoneración por fuerza mayor e incluso por caso fortuito.

¿Podría aplicarse la cláusula o regla rebus sic stantibus?

En determinados contratos de arrendamiento de local podría resultar la aplicación de esta cláusula que permite que una de las partes del contrato exonere o reduzca el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato por su carácter imprevisible y que hace excesivamente oneroso o irrazonable mente desproporcionada su obligación.           

¿Qué requisitos precisa dicha cláusula?

La jurisprudencia ha definido como presupuestos imprescindibles para la aplicación de dicha doctrina los siguientes:

  1. Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  2. Desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones.
  3. Que todo ello acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles 
  4. No imputabilidad del cambio de circunstancias a los contratantes.
  5. No asunción del riesgo a uno de los contratantes.
  6. Que carezca de otro medio para remediar y salvar el perjuicio.

En determinados contratos de arrendamiento, la declaración del estado de alarma, impide a los arrendatarios la apertura de sus establecimientos al público, lo que en algunos casos puede dar lugar a la ausencia absoluta de ingresos (por ejemplo un bar o un restaurante). Es por ello, por lo que, en determinados casos, se cumplirían todos y cada uno de los requisitos exigidos para aplicar en la cláusula rebus sic stantibus.

¿La aplicación de la cláusula o regla rebus sic stantibus es automática?

NO. Dicha cláusula, no es en absoluto de aplicación automática a todos los contratos de arrendamiento, en particular los de arrendamiento de uso distinto de vivienda, locales comerciales, oficinas, alquiler de temporada etc.

Es necesario analizar caso por caso.

Como se ha indicado antes, este tipo de contratos se rigen principalmente por la voluntad de las partes expresada en el contrato también habrá que atender a la duración pactada en los contratos y detectar posibles acuerdos que se hubieran incluido para dar respuesta a situaciones sobrevenidas. 

¿Qué efectos puede tener la aplicación de la cláusula o regla rebus sic stantibus?

Los efectos pueden ser variados, destacando la suspensión del contrato lo que incluiría la no obligación de abono de la renta o la rebaja de la renta.

Podría, incluso dar lugar a la resolución del contrato, si el mismo deviniera de imposible cumplimiento o se frustrara la finalidad del mismo.

¿A que acuerdos pueden llegar el arrendador y arrendatario?

Estos pueden ser muy variados, pudiendo ser:

  1. Suspensión del pago de la renta durante un periodo
  2. Rebaja temporal de la renta
  3. Fraccionar y aplazar la renta
  4. Ampliar el plazo de duración del contrato
  5. Actualizar la renta pasado el Estado de Alarma
  6. Resolver el contrato

¿Puede el arrendatario aplicar la cláusula o regla rebus sic stantibus unilateralmente?

No resulta aconsejable.

Como se ha indicado son muchas las circunstancias a analizar. Adoptar una medida unilateral sin el consentimiento del arrendador, puede dar lugar a un posterior juicio de desahucio, por lo que no debe de adaptarse este tipo de medidas, al menos, si el asesoramiento legal oportuno.

Siempre es recomendable un acuerdo entre arrendador y arrendatario.

¿Y qué pasa si el arrendador se niega a llegar a cualquier tipo de acuerdo?

Previo el asesoramiento oportuno, podría instarse en el juzgado un procedimiento judicial a fin de que reconozca la concurrencia de los requisitos de la cláusula rebus sic stantibus y se adopten medidas tales como la suspensión del contrato o la disminución de la renta.

¿Qué puedo hacer si el arrendatario deja de pagarme la renta de forma unilateral?

Si no es posible llegar a un acuerdo, se podría entablar un juicio de desahucio una vez levantada la suspensión acordada de la mayor parte de los procedimientos judiciales.

En este caso, podríamos encontrarnos con el hecho de que el arrendatario hubiera interpuesto a su vez y con antelación un juicio para determinar la aplicación o no de la cláusula rebus sic stantibus. De ser así el desahucio podría verse paralizado por la llamada litispendencia, hasta que se resolviera el pleito instado por el arrendatario.

En este caso, la viabilidad del desahucio quedaría comprometida por la estimación o no de la demanda del arrendatario.

¿Qué efectos fiscales puede tener la condonación total o parcial de rentas?

A esta cuestión respondió la Consulta Vinculante V0164-16, de 19 de enero de 2016 de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas. En principio, la condonación de rentas, sin modificar el contrato, no exime de liquidar el IVA. Si la condonación es total, no se efectuarán retenciones de IRPF.

De llegar a un acuerdo entre arrendador y arrendatario, resulta importante documentar dicho acuerdo, modificando o suspendiendo el contrato, a fin de evitar o paliar sus consecuencias fiscales.

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